Au Royaume-Uni, l’immobilier commercial dans une « tempête parfaite »

Les conséquences du confinement au Royaume-Uni commencent à ressembler à des dominos qui s’effondrent les uns sur les autres. A court de liquidités après trois mois de fermeture forcée, les magasins britanniques peinent à payer leurs loyers : au deuxième trimestre, seuls 38 % d’entre eux ont été versés, selon la base de données spécialisée Re-Leased. Logiquement, la contamination financière passe désormais aux propriétaires des locaux. Vendredi 26 juin, Intu, un groupe qui possède quinze centres commerciaux, a déposé le bilan.

Ces centres commerciaux, répartis à travers le pays, de Manchester à Newcastle en passant par Glasgow, dont les magasins emploient 100 000 personnes, continuent à fonctionner pour l’instant, mais leur avenir est incertain. Intu cherche d’urgence un repreneur, alors même que le secteur de l’immobilier commercial est en pleine crise. « On fait face à une tempête parfaite : les consommateurs, les magasins et les propriétaires sont sous pression en même temps », analyse David Fox, spécialiste du secteur à Colliers International, une entreprise de consultants.

Spirale de dette

Si la pandémie a précipité la mise sous administration d’Intu, ses difficultés sont bien plus anciennes et leur origine remonte à une quinzaine d’années. « Dans les années 2000, on a trop construit d’espaces commerciaux au Royaume-Uni, alors même que la révolution Internet était en cours », poursuit M. Fox. Pour attirer les commerçants, en difficultés face à la concurrence d’Amazon et de la livraison à domicile, les propriétaires ont été forcés d’accorder de larges rabais, en réduisant les loyers.

Quand la crise financière de 2008 est arrivée, ils ont dû absorber le choc. « Ils ont agi comme une sorte de banque pour les commerçants », estime M. Fox. Pour tenir, ils ont multiplié les emprunts, s’endettant grâce aux taux d’intérêt très bas. A cet empilement dangereux s’est ajoutée l’arrivée des fonds de capital-risque, qui ont racheté des centres commerciaux grâce à un étage d’endettement supplémentaire.

Intu a été l’un des pires exemples de ce phénomène. Cotée en Bourse, l’entreprise est entrée dans une spirale de dettes et de restructurations depuis cinq ans. Elle était déjà en très mauvais état avant la pandémie et avait annoncé la cession de plusieurs centres commerciaux.

Sa chute va maintenant se répercuter sur tout le marché. « La vente des centres commerciaux d’Intu va fixer un nouveau prix – à la baisse – pour le secteur », conclut M. Fox.